12月20日消息，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司总经理、厦门市房地产中介行业协会副会长王崎近日发表了一篇文章，题为：房地产业到了应该动大手术的时候了----暨呼吁研究、制定和发表《中国国民住宅白皮书》。以下是本网对该篇文章的全文转载：
房地产业到了应该动大手术的时候了
----暨呼吁研究、制定和发表《中国国民住宅白皮书》
调控猛药欲缓解高房价
2010年6月5日，住建部、中国人民银行和银监会联合发文,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准为“以家庭为单位,认房又认贷”。据悉,这是监管机构出台的最为严格的二套住房认定标准。而之前的房贷政策还让众多购房者和银行可以打着政策的“擦边球”，此次二套房新政的出台，着实让原来的刚性需求购房者和改善性需求的购房者停下脚步，市场观望气氛愈加浓烈。据悉，二套房新政出台以来，全国各地房地产市场成交量明显下降，但成交均价仍位于高位，降价幅度并不明显。而同时期房屋租金却在悄悄“上涨”，这种“夯实性的补涨”未来会成为下一轮房价上涨的理由，也会给社会带来诸如“全民加薪”等更多的压力。
而仅过了3个多月后，2010年9月29日，国家八部委又联合公布了第二轮房地产宏观调的新政策，内容涉及全国全面停止第三套房贷政策、土地严控、保障房落实和风声渐起的房产税等，厦门、深圳、上海、北京、福州等城市紧接着立马出台房地产限购细则，不约而同地祭出限购大旗，而上海或将成为第一个房产税试行的城市。又不到一个月，10月20日，国家又调高存贷款利率。如此频繁的动作似乎又让人回想3、4年前那高频率的调控，看得出国家对抵制高房价的决心。
近年来，国家为调控房价出台了一系列政策，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及一系列的税收、金融政策，而房价并未随着政策的出台随之而降，而是稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但之后的价格反弹恢复速度之快，着实让人看不到调控的效果。2004年以来，国家一直在调控房地产市场，直到2007年对房价调控的下的猛药，而到2008年9月却又“无疾而终”。之后政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。这就像一个重症的病人，吃错了药，想一下就好，怕是没那么容易。2010年的调控手段，让人看似有老方新开之势，几年前就可以开好的方子，非得等到快要病入膏肓时才把方子开好。
政策调控的手段过于单一、忽左忽右，未能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，从一定程度上浪费了国家的行政资源，也不利于稳定民生，一会出台降税费鼓励居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对国家的一系列调控感到麻木。左右为难的楼市调控不幸沦为被鄙视的“保经济增长的工具”；“抑制部分城市房价过快上涨”成为“房价大跃进”的润滑剂，如此依赖房地产的国民经济结构在业内人士看来简直是莫大的讽刺，这种“口号图腾”如此下去势必吸引不了消费者的眼球了，而且百姓得到的更多的却是伤害。
限购令的出台，从短期看来，可遏制部分城市的房价，但从长远来看，未能解决高房价问题。一来限购剥夺民众迁徙权利，二是市场经济不能走回头路，不能出台这些倒退的政策。计划经济给经济和社会带来的伤害，从计划经济中走过来的人都是非常清楚的，限购令就如是按户限量供应配额，诸如粮票、肉票。再者，限购令、二套房贷政策再高，也是有化解手段，先办“假离婚”再购房，这种以牺牲“家庭和睦”为代价的购房者将面临更大的风险。限购令只能缓解房价过快增长速度，只是一种临时性的调控，各城市的调控时效不一，力度不同，例如厦门限购令只是到今年的12月30日，3个月的临时性时限措施只可能显现出短期效果，当然未来不排除继续限购。
高房价之病根纠结
对于房价高涨的原因，并不是简单的调税、限制贷款、加息能解决的，关键还是得找出房价高的根本原因。构成房价的无非就是土地成本、开发税费、建安成本、开发商利润、财务成本这几个主要方面。作为房价中占主要地位的土地成本，在从2004年国土资源部下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》后，土地市场已基本走向完全市场，土地的成本已经是趋于透明化，近年来一些城市“地王”频生，一定程度上也造成了一种群聚效应，间接地拉高房价。另一方面，政府从土地拍卖中也取得巨大收益，同时还有一系列的各类税费，据统计，房地产开发经营过程中目前涉及的税费达10多项，仅土地及税费就占据房价的30%-50%。当然，最后这些成本都是转嫁到购房者身上。房地产开发商拿地建房，赚取利润，无可厚非，开发商不是万恶的，炒房者也不是高房价的罪魁祸首，关键还是在长期政策的缺失、土地资源的稀缺、宽松的货币政策、政府政策的模糊引导等一系列因素引起的。
在现有的财税结构下，国家应该允许地方拥有“土地财政”。在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。对“土地财政”依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。“土地财政”的形成与我国土地出让制度有关。目前土地都是通过买断的方式使用几十年，这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔。这种不计后果的掠夺式的开发最终只会将房地产业迅速推向坟墓。
“土地财政”有其存在的必要性，但地方政府不能以透支“土地财政”为代价， 这种主要依靠“土地财政”建立的城市经济发展模式也是不可持续的，将数十年后的公共财政收入提前收了，一旦大规模城市化进程结束，可供开发的土地日益减少，未来的公共财政状况将会面临严峻考验。这种依靠“土地财政”建立的城市房地产市场发展也必将是随着可供开发的土地日益减少而变得不稳定。我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地来满足财政需求。实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。而且，主观上也会促使政府平抑地价。
在这次新政发布之后，我们听闻上海房产税或将于明年初开征，这是否标志着“土地财政”开始向“房税财政”的转移，我们拭目以待，以后增值税、房产税及保障性住房收入等或将会成为弥补土地出让金缺口，尽管我国的物业税的设立和诠释还有很多与现行法律相协调的工作要做。
应出台《中国国民住宅白皮书》，提升政策高度，彻底治愈病根
政府对房地产市场的调控，应从长远方面考虑，制订长远计划，出台《国民住宅白皮书》，将国民住宅计划纳入基本国策中，同时梳理各个房地产环节中的各种名目税费，整合归纳一些有重复计税的，剔除不合时宜的项目。
国民住宅白皮书的制定，必须提升到一定的高度，就像“计划生育”一样，定为一项长期的、有预见性的基本国策，同时要求地方政府认真贯彻并执行，中央政府认真监督，对地方政府不执行或没有执行到位的，必须给予严厉警告或处罚。我们现在的调控手法，鉴于地方的GDP发展需求，往往都是高高拿起，轻轻放下，未能实质上治理好病根，只是给了高房价吃了一个“退烧药”，这也说明我们的执行力度远远不够。
既然中国人口众多，土地房产资源稀缺，未来若能通过《国民住宅白皮书》制定住宅发展规划，制定指导性的住宅标准，按自用、舒适、豪华等标准明确人均或户均住宅面积水平。超出的面积数按多占房地产资源多纳税的思路制定累进税率。同时增加公共保障住宅的供给和租赁，从而对住宅市场施加引导性的影响，按不同的收入阶层分别确定对应的发展目标，包括基本保障性目标和改善性目标。
根据我国现有国情，政府正加大对经济适用房和社会保障性住房的建设，地方政府可以学习手机运营商制定定制手机的方式，向开发商定制经济适用房及保障性用房，加大市场供应量，并将参与经济适用房及保障性住房的开发企业纳入政府信用评价体系，对评级高的开发企业可以提供相对应的政策上的优惠。此种定制模式，一定程度可以刺激保障房的建设热情，另一方面也可让更多的开发商转移开发经营模式，多点开花，同时可在商品房建设及保障房建设中获利。在保障性住房的建设中，国家可以推行住宅基金模式，或者发行住宅债券来用于保障民生经济适用房的建设，扩大保障房建设的融资渠道，分担政府的财政支出。
然而我国在制定《国民住宅白皮书》的同时，也必须让社会大众明确了解，我们的调控有何标准，调控到什么样的程度才是满意的，这种标准和满意度并不是一成不变的，我们应该以我们调控后房地产市场政策数据为参考，适时调整，对不同地区的调控是否应该区分，对房地产市场经济发达地区执行较为严格的监管手段，对欠发达地区给予的则是较为宽松的引导手段。所以，现有政策数据的水分或滞后在一定程度上也制约了《国民住宅白皮书》的制定，区域经济发展的不平衡该如何去衡量，这就关系到我们的《国民住宅白皮书》的一个制定的高度，只有把它作为我国的一项国策，从上到下认真贯彻，才不会有执行力度不够的问题，并将其作为一种常态化的调控手段坚持下去。
术后初愈还需调养
我们要真正治理高房价问题，应该要有真正的治本方略，制定长远之计，而不是时不时地调税减税，一会儿加热一会儿降温，头痛医头脚痛医脚，调来调去都只是在吃退烧药，病灶还在，无法从根本上改变问题。而且药吃多了，还会产生抗药性。
解决高房价的问题，要从现在体制入手，改变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而不是依靠卖地、收税来增加财政收入。对房地产业必须做大的手术，术后还得辅予药物治疗。
房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，过分依赖房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。我们应该以保障民生居住为首，通过加大保障房的建设，让居者有其屋，支持改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求。
我国房地产市场化发展相较于西方发达国家还刚刚处在起步阶段，近年来房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾尖锐突出，房地产市场秩序比较混乱，虽然政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控，但效果并不明显。关键问题还是没有找出病灶所在来彻底改变现有的体制。只有从病根入手，高房价问题才可能得到解决，民生才能稳定，国家也就能长治久安。（厦门均和房地产土地评估咨询有限公司总经理 厦门市房地产中介行业协会副会长王崎）
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