2017年06月11日01:58 经济观察报
路倩
6月6日，中国恒大股价再创新高，盘中一度冲破17.3元，市值超过2150亿港元。而该股价水平，已较2016年底收盘价4.83港元，大涨258％。
中国恒大的股价涨势不断，除了受香港内房股板块的普涨影响外，更多与其积极稳健的经营策略密切相关。据悉，恒大2016年在总资产、销售额、销售面积、营业额、核心业务利润、现金余额等核心指标均大幅提升。今年1-5月，恒大延续了去年的强劲势头，公司销售业绩良好。
经过多年的高速发展，恒大已成为地产行业的规模“一哥”。今年，公司更提出“规模＋效益”，意在保持规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益。为此，公司制定了科学的增长目标，合理安排开发建设任务，更大的效益空间正逐步打开。
业绩领跑行业
恒大在股市上的出色表现，有着实体经营的重要支撑。该公司2016年度全年业绩则显示，其总资产、销售额、销售面积、营业额、核心业务利润、现金余额等核心指标均实现大幅提升。
截至2016年末，恒大总资产达13508.7亿，同比大增78.4%，继续保持行业第一。资料显示，2009年上市至今，恒大总资产增长逾21倍，年均复合增长率54.9%。特别是最近三年，在基数已经相当庞大的情况下，连年大增，其中2014年同比增长36.3%，2015年同比增长59.5%，2016年同比再增78.4%。
2016年全年，恒大核心业务利润208.1亿，同比增89.2%，创上市以来最高纪录，核心业务利润率同比增1.5个百分点至9.8%。毛利润594.2亿，同比增58.8%，毛利率28.1%。同时公司手握大量现金，现金余额为3043.3亿，同比增85.5%，达上市以来最高水平。
恒大业绩连年健康快速增长，近三年尤为明显：恒大销售额持续快速增长，2014年销售1315亿，同比增31%；2015年销售2013亿，同比增53%；2016年增至3733.7亿，同比增长85.4%。2014至2016年，恒大营业额从1114亿增至2114.4亿；核心业务利润从120.4亿增至208.1亿。一系列数据表明，恒大的经营表现均领跑行业。
2017年作为“规模+效益”转向的开局之年，恒大继续保持强势，5月实现合约销售金额381.9亿元人民币，合约销售面积371.9万平方米，销售均价达到每平方米10269元。1-5月累计合约销售金额约达1829.7亿元，累计合约销售面积1869.7万平方米。
国际投行摩根士丹利近期发布对恒大的首次覆盖研报，给予“增持”评级。该机构预计，2016至2019年间恒大负债比率会大降，同时盈利可能有年复合增长56%。摩根士丹利还提到，恒大不久后公布的中期业绩，将成为股价催化剂。
规模＋效益
恒大在资本市场上的亮眼表现，与其背后的经营思路密不可分。2017年，中国恒大的经营思路开始转变。集团主席许家印在2017年会讲话中表示，恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。“恒大地产过去20年，实施规模取胜的发展战略，围绕规模迅速地发展，去年销售已经近4000亿，规模已经非常大，从今年开始，保持规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益，开始实施规模+效益的发展战略。以效益为中心，这是企业的属性，所以恒大地产今年开始要由规模型向规模+效益型转变。”许家印如是说。
在规模方面，虽然市场调控不断，但恒大拥有大量成本较低且优质的土地储备，将成为业绩增长的源源动力。截至2016年末，恒大总土地储备2.29亿平方米，其中一二线城市项目面积1.33亿平米，占比57.9%，布局向一线、二线城市和优秀三线城市核心地段集中。公司同时积极拓展35个旧改项目，规划总建筑面积约1800万平方米，按目前市场价格预计销售总额约4900亿。
2017年，恒大制定销售目标为4500亿，比去年增长20%左右。这一规模增长幅度有着清晰的逻辑：
恒大过去几年一直在高速成长，销售额2014年同比增长31%，2015年同比增长53%，2016年同比再增长85%——连年在庞大基数下取得如此高的增长，不可谓不惊人。而2017年20%的增速，虽相比过去三年的增长率有所降低，但这是应“规模+效益”战略而作出的主动调整，许家印亦强调“今后几年的增长控制在20%左右是非常科学和合理”。“目前我们的规模已经如此之大，在这个基础上未来2-3年保持20%左右的增长已经非常厉害，如果按这个幅度计算，我们2020年的销售额将会达到 7500亿。”
提升效益作为“规模+效益”的重要内容，恒大目前已经向外界展现了一系列的转变，比如销售均价破万；又比如加速实施永续债赎回计划。公告披露，恒大已完成超过七成永续债的赎回，并计划在6月赎回全部永续债。同时按部就班去杠杆，多重利好不断释放。
后劲值得期待
6月1日，恒大发布公告称，已与投资者订立第二轮投资协议，引入395亿的资本金，连同第一轮的引战，共计成功引入700亿的资本金，大大超过早前市场预料的450亿。
引战规模的扩大，不仅意味着将为恒大地产提供更多的发展资金，对其资本结构也将产生更大的影响，最为直接的是其负债率将较市场此前推测的数值有了更大幅的降低。
以恒大2016年年报公布的数据进行简单模拟，引入700亿战投后，其净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%，几乎折半。
有业内人士表示，恒大过去以规模发展为重心，迅速确立了行业龙头的地位，但是随之而来的是较高的负债水平，这也成为了不少投资者担忧之处。特别是近几年楼市调控不断，有投资担忧一旦房地产市场下行恒大就可能面临资金压力。“引入战略投资者后，净负债率降到60%左右，在这个资金密集型行业处于较低水平，加上恒大拥有大量的土地储备以及账上现金，这些因素都可以让其在变幻不定的市场环境中获得比同行更稳健和安全的经营条件。”上述业内人士表示。
毫无疑问，通过引入战略投资者，恒大的资金实力得到了大大增强，资本结构也得到了进一步优化，再加上其突出的龙头地位，其发展潜力已然明显。近期，多家机构也发布研报认为，在目前行业加速洗牌的形势下，强者愈强、赢家通吃的格局将日益凸显，排名前10位的品牌房企，10年后会占据市场份额的40%，较目前提升一倍，恒大凭借其龙头地位，将进一步扩大领先优势。显然，一众战略投资者正是看到了房地产行业未来这一发展趋势，纷纷抓住这次投资恒大的机会。“恒大此次引入的700亿战略投资不仅规模大，且投资者实力雄厚，将进一步充实其资金实力，可以预见的是，恒大未来发展潜力可期。”有行业分析师表示。